10 experts nous répondent sur l’investissement locatif …

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Nous avons questionné dix experts, sur le sujet de l’investissement locatif, pour vous en donner la quintescence.

A la question, l’investissement locatif immobilier, stratégie fiscale ou poire pour la soif ? Voici leurs réponses …

L’investissement locatif dans l’immobilier ancien puis dans le neuf existe depuis pratiquement l’Age des cavernes.

Certains cas sont particuliers, comme Martine Corneveaux à la « Manufacture Royale », qui fait de l’investissement locatif depuis des années dans le but de préserver le patrimoine en milieu rural. Sa réalisation à la Manufacture Royale est à ce titre exemplaire : une dizaine de logements loués à l’année, avec leurs locataires, elle a restitué l’esprit de village industriel.

Il faut cependant garder à l’esprit que, si  sur certaines périodes il s’avérait être une poire pour la soif, l’investissement locatif a toujours été une valeur sure à moyen et long terme, sur les derniers siècles où le prix de l’immobilier a été recensé .

Le prix de l’immobilier a toujours augmenté dans le temps en en faisant une valeur refuge, sauf ponctuellement où il a pu subir des petits séismes.

Ces courtes périodes de baisse dans le passé, ont pu faire douter de son intérêt, certains investisseurs qui misaient sur le court terme.

Cela peut être le cas de ceux qui font de l’immobilier une stratégie fiscale à court terme et qui tombent dans une période morose ou l’immobilier stagne ou régresse en période de crise.

C’est le point de vue défendu par notre de notre deuxième expert, Pierre-Edouard Richou, de « Richou Investissement ». Selon lui, l’investissement locatif doit être réfléchi à long terme.

Certains sont farouchement contre, comme Laurent Delecour, de « Delecour Patrimoine », qui pense que la stratégie fiscale de l’immobilier locatif est un non sens. Pour lui, elle ne bénéficierait qu’aux vendeurs et autres promoteurs. Il conseille d’acheter un bien et le mettre en location, après avoir fait une étude de marché succincte sur l’emplacement, la localisation et l’offre de marché. Contre également, Franck Noguès, d’ « Immo-us.fr », qui ne conseille plus d’investissement locatif en France compte tenu des prix élevés, de la fiscalité et de la prochaine remontée des taux. Il ne jure plus que par les cieux bleus de la Floride et de Détroit. D’autres, comme Fréderic Demondeaux de « AIP Conseil », préfèrent ne pas proposer de Pinel pour la stratégie fiscale, car – selon eux – réservé aux foyers dans une tranche à 14% maxi.

Mais Pierre-Edouard Richou, que nous avons intervieuwé, continue à penser que l’acquisition dans le neuf défiscalisant en Pinel ou autre montage, combiné ensuite au «statut du loueur en meublé non professionnel » au « régime du réel simplifié » par exemple, permettant de continuer à bénéficier d’avantages fiscaux en donnant une deuxième vie fiscale à cet investissement, permet de voir plus loin.

A court terme l’investissement locatif répond au problème de fiscalité par exemple.

Il est rejoint en cela par Didier Dachet, de « Finance et Conseils », qui pense que l’investissement immobilier est soit une stratégie fiscale, soit une poire pour la soif soit les deux à la fois soit rien de tout ça.

La base de son travail repose sur l’analyse d’une situation patrimoniale et des objectifs à court, moyen et long terme des personnes pour lesquelles son équipe travaille. Ce qui est vrai pour l’une ne l’est pas forcement pour l’autre. Avant de faire une proposition de produit, quelle qu’elle soit, il préfère partir à la découverte de son client.

C’est également une stratégie fiscale selon Bertrand Weiss.

Par la suite, une fois remboursé, les revenus permettront de faire face aux aléas de la vie, ou d’augmenter ses revenus, de sécuriser sa famille financièrement, de préparer sa retraite.

Ensuite vous transmettrez un patrimoine conséquent à vos enfants qui remplira les mêmes avantages, comme nous le confirme Pierre-Edouard Richou.

Dans un monde aujourd’hui construit pour que « le travailleur » soit avant tout « un nomade », change sans cesse de travail et déménage régulièrement,  il est nécessaire, plus qu’avant, d’investir le plus tôt possible dans la vie, dans l’immobilier ancien et/ou neuf suivant profil de l’investisseur.

L’emplacement reste important selon Cyril Aguesse, de « Fi-partenaire ». Il a fait son premier investissement locatif en 1998. Il en a fait d’autres, à titre personnel d’abord, puis en tant que conseil auprès de ses clients. Il a toujours considéré que l’investissement locatif devait trouver son intérêt en lui-même, en répondant à un objectif patrimonial particulier : diversifier ses placements – obtenir des revenus futurs en vue de la retraite par exemple – transmettre un bien à ses enfants – ….

Et ce en appliquant toujours les 3 règles de base de tout investissement dans la pierre : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Il invite toujours ses clients à se poser la question suivante : habiteriez-vous dans le logement que vous convoitez en défiscalisation ?

Dans la mesure où les systèmes défiscalisant imposent d’investir dans du neuf (pour l’essentiel), et que le neuf coûte plus cher que l’ancien, il faut donc se donner du temps et bien définir son horizon d’investissement.

Si l’horizon d’investissement est trop aligné sur le « minimum fiscal », il existe selon Cyril Aguesse un vrai risque de déconvenue en capital au moment de la revente. En effet, les investisseurs uniquement animés par les avantages fiscaux risquent de vendre tous en même temps, en contribuer ainsi à la perte de valeur du bien. Si vous disposez de 5 ans ou 10 de plus, alors les opportunités de plus value deviennent possibles. Pour lui, l’avantage fiscal lié à un investissement locatif n’est qu’un petit plus. Si toutes les autres conditions sont remplies : stratégie patrimoniale – qualité de l’emplacement du bien – horizon d’investissement, et bien évidemment en bénéficiant de l’effet de levier que procure un endettement sur ce type d’investissement, alors  toutes les bonnes affaires sont permises, c’est un des leviers d’une stratégie patrimoniale de long terme.

En effet , en général dans l’immobilier, contrairement aux produits financiers, vous bénéficiez d’un fantastique bras de levier qui est de pouvoir emprunter pour investir des montants élevés.

C’est également l’avis de Didier-Alexandre Routier, fondateur de la plateforme immobilière « EGI Patrimoine », qui pense qu’il n’y a pas de stratégie fiscale sans stratégie patrimoniale. Pour lui, l’investissement locatif ne concerne plus exclusivement les ménages lourdement imposés  depuis la baisse historique des taux d’intérêts . Ses clients investisseurs recherchent à utiliser l’effet de levier du crédit en se focalisant sur des emplacements à forte demande locative.  La réduction d’impôt n’est plus comme avant une priorité absolue pour le client qui souhaite défiscaliser en LOI PINEL par exemple . L’immobilier à la côte car il permet de se constituer un patrimoine avec un effort d’épargne maitrisé .

Comparer aux produits d’épargne classiques ( Assurance vie, PEL, Codevi, Perp, ou Pea) l’investissement locatif en immobilier permet non seulement de gommer ses impôts mais également de se constituer très concrètement un patrimoine pérenne . Certain de ses clients investissent sur des petites surfaces et des prix de  départ de 110.000 euros . L’objectif est d’abord de posséder un bien pour de futurs revenus complémentaires .

Selon Didier-Alexandre Routier, les ménages lourdement imposés recherchent la parfaite adéquation entre la situation du  bien immobilier  ses qualités  et  l’optimisation fiscale qui en découle .

Et Pierre Edouard RICHOU de conclure que l’investissement se finance en général, en grande partie par les loyers, puis par l’éventuel avantage fiscal, et enfin par un effort d’épargne qui varie entre 150€ et 400€ par mois .

La plupart du temps, les possibilités d’investissements dans l’immobilier sont donc largement plus importantes, en montant, grâce à un petit effort d’épargne à ajuster suivant profil.

Pour réussir son investissement, il y a cependant des règles à respecter, car comme dans tous domaines des contre exemples qui pourraient décrédibiliser l’investissement, existent.

L’investissement locatif dans l’immobilier, valeur sure et de refuge sur le long terme, est la solution pour sécuriser l’avenir.

Nous remercions tous les contributeurs pour leur participation et vous invitons à les contacter personnellement en cas de questions plus pointues.

Un tout grand merci à :

Martine Cornevaux

La Manufacture Royale
Ferblanterie
88240 BAINS LES BAINS
Martine & François Cornevaux
manufacture-royale@orange.fr
www.bainsmanufactureroyale.eu

Pierre Edouard RICHOU

RICHOU Investissement
16, Place du Général de Gaulle
59000 LILLE
Tel. : 03 20 63 73 83
Port.: 06 98 800 835
mail.:
sc@richou-investissement.com
https://www.richou-investissement.com

Laurent Delecour

Delecour Patrimoine
www.delecour-patrimoine.fr

Franck Noguès

Immo-us.fr

Didier Dachet

Conseiller en Gestion de Patrimoine
Région Auvergne Rhône-Alpes
http://www.finance-et-conseils.fr
contact@finance-et-conseils.fr
Tél.: 04 77 65 11 82
Port.: 06 07 85 34 81

Cyril Aguesse

06 04 51 58 24
www.fi-partenaire.com

Frédéric DEMONCEAUX

AIP CONSEIL
63, rue Libergier
51100 REIMS
Tél : 03 26 50 05 50

28 Bis, Place Ducale
08103 CHARLEVILLE MEZIERES CEDEX
Tél : 03 24 59 43 15

Didier-Alexandre Routier

fondateur de la plateforme immobilière EGI Patrimoine
www.egi-patrimoine.fr

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