Immobilier : des prix toujours en hausse en 2018 ?

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Après un début 2018 en demi-teinte, le marché immobilier retrouve des couleurs. Les acheteurs sont plus nombreux à profiter de taux de crédit particulièrement bas pour concrétiser leur projet logement. Même si l’heure reste à la hausse des prix. Analyse, conseils et prévisions.

© Fotolia-Dron

Rude hiver pour l’immobilier ? La question vaut d’être posée. Au premier trimestre 2018, en effet, le nombre de prêts distribués chute de 16,9% par rapport à la même période de 2017 selon la dernière étude de l’Observatoire du financement Crédit Logement/CSA. Une tendance confirmée par le courtier Empruntis, qui observe un recul de 16% des demandes de prêts sur la même période. Les ventes ? A fin février 2018, 965.000 transactions dans l’ancien ont été enregistrées sur douze mois glissants selon une étude des Notaires de France parue le 23 avril 2018. Certes, c’est 5.000 mutations de moins par rapport à janvier (toujours en année glissante). Mais c’est quand même une hausse de 10,9% sur un an d’après l’étude des notaires. Bref, pas de tempête hivernale pour la pierre mais plutôt un coup de froid aussi léger que temporaire.

Début d’amélioration. L’arrivée du printemps marque un net dégel pour le marché. Le Salon de l’immobilier neuf, organisé fin mars à Paris, rencontre un vif succès avec 12.000 visiteurs sur trois jours. La plupart des exposants ont été surpris par le nombre de prospects qualifiés et certains d’entre eux ont signé des avant-contrats sur leurs stands. Autres bons signes : dans un communiqué du 29 mars 2018, la Chambre des notaires de Paris-Ile-de-France constate que « l’activité est repartie à la hausse dès février ».

Embellie confirmée. Chez les courtiers, la demande refleurit depuis quelques semaines. Après avoir connu une baisse du nombre de dossiers de 30% en janvier 2018, Cafpi note qu’en mars, le recul n’est plus que de 10%. « Avril devrait confirmer la tendance et en mai, nous ferons mieux qu’en mai 2017 », explique Laurent Desmas, président du directoire de cette société. « En mars 2018, nous enregistrons une hausse de 36% des demandes de prêts par rapport à février dernier », confirme Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. Empruntis ne manque pas de souligner que « les volumes d’activité restent importants ».

Crédit immobilier : des taux - presque - au plus bas

La saison de la pierre. Pourquoi ce rebond printanier ? Par tradition, la belle saison marque le premier temps fort immobilier de l’année. Les familles se lancent en avril, en mai ou en juin afin d’emménager pour la rentrée de septembre. Nombre de jeunes couples, mais aussi des investisseurs, souhaitent concrétiser au plus vite leur projet. Un sondage Ifop/Cafpi remarque qu’en mars 2018, 34% des Français de 25 à 65 ans veulent devenir propriétaires dans les cinq prochaines années, contre 28% en octobre 2017.

Argent pas cher. Les taux d’intérêt fertilisent le marché. Et pour cause : en ce printemps 2018, ils gardent des niveaux exceptionnellement attractifs. Sur vingt ans, la moyenne brute (hors assurances) s’établit à 1,70%. Au plus bas historique (novembre 2016), elle était tombée à 1,55% brut. Sur vingt ans, les meilleurs dossiers empruntent actuellement à 1,15% brut. « Les banques pratiquent de fortes décotes pour capter une clientèle de nouveaux acquéreurs », explique Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez Vousfinancer.

© Empruntis

Logement : des prix toujours en hausse

Inflation immobilière. Si l’activité pousse, c’est aussi parce que les acquéreurs veulent s’épargner de nouvelles hausses de prix. En 2017, le mètre carré a progressé de 4% dans l’ancien (indice Notaires-Insee) et de 1,8% dans le neuf (Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Toutes les villes ne sont pas impactées de la même façon. Les marchés tendus et les grandes métropoles progressent, mais certaines villes stagnent, voire baissent (voir cartes en bas de cet article).

Hausse durable. Le coup de chaud sur les prix n’est sans doute pas fini. Dans leur étude du 23 avril dernier, les Notaires de France anticipent à fin mai 2018 « une hausse de 4% sur un an pour les appartements anciens et de 2,2% sur un an pour les maisons anciennes. » Pour Olivier Bokobza, directeur général du pôle résidentiel de BNP Paribas Real Estate, « on peut raisonnablement tabler sur une progression de l’ordre de 3% neuf et ancien confondus pour 2018 ». Le cabinet d’études Xerfi prévoit une hausse de 2,8% pour cette année, les régions augmentant de 2,2%, l’Ile-de-France de 4%.

Pouvoir d’achat. Nuage à l’horizon : ces logements plus chers vont forcément avoir un impact sur la demande. « Une part importante des ménages se heurte aux limites de leurs capacités financières », pointe une étude du Crédit foncier datée d’avril 2018. C’est encore plus vrai pour les familles concernées par le tour de vis sur les aides financières. Le PTZ, un crédit gratuit réservé aux primo-accédants est recalibré cette année. Et la quasi-suppression de l’APL Accession devrait impacter 30 à 50.000 projets d’après une étude du Sénat. Pour autant, l’allongement des durées de crédit permet de sauver les meubles. Au premier trimestre 2018, elle atteint en moyenne 219 mois. Elle a progressé de cinq mois en 2017 et de deux mois depuis le début de 2018 selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

2018, une bonne année pour l’immobilier

Conjoncture ensoleillée ? Cette année, l’immobilier resterait soutenu par une météo économique avenante. « La croissance devrait rester forte, la confiance des ménages est bien orientée », estime Richard Malle, directeur de la recherche de BNP Paribas Real Estate. Côté taux, l’embellie s’annonce durable même si le temps n’est plus au grand beau. La moyenne toutes durées confondues remonterait pour atteindre au maximum 1,70% brut à la fin de 2018 contre 1,49% en mars dernier estime l’Observatoire du financement Crédit Logement/CSA.

Prévisions 2018. Au bout du compte, l’année serait plutôt bonne. Xerfi table sur un peu moins de 950.000 ventes dans l’ancien (968.000 en 2017). Un score que le Crédit foncier ramène à 900.000. « C’est une baisse annuelle de 7% mais un niveau qui restera supérieur de 20% à la moyenne des dix dernières années », estime cet établissement. De leur côté, les promoteurs vendraient 110.000 logements aux particuliers (118.000 en 2017 selon la FPI). Les constructeurs de maisons, qui sont les plus impactés par la réduction des aides, enregistreraient 110 à 120.000 ventes, contre 135.000 en 2017.

© Notaires de France / Base BIEN
© Notaires de France / Base BIEN

Immobilier : les conseils pour réussir vos projets
Vous achetez. Gardez la tête froide. Définissez vos besoins, vos envies et votre budget. Passez l’adresse au crible, vérifiez l’état du marché et n’oubliez jamais la revente. Penchez-vous sur la qualité du logement, sur les travaux à réaliser. En collectif, lisez le règlement de copropriété et les comptes-rendus d’assemblée générale. Informez-vous sur la fiscalité locale. Si vous êtes investisseurs, vérifiez le niveau des loyers et l’état de la demande locative.
Vous vendez. Préparez votre projet. Valorisez votre logement en procédant aux menues réparations et pourquoi pas en faisant du home staging. Soignez votre annonce avec de belles photos. Faites réaliser le dossier de diagnostic technique par des pros sérieux. Fixez avec rigueur et objectivité votre prix de vente pour trouver rapidement acquéreur sans brader votre bien. Rassemblez tous les documents à transmettre à vos acquéreurs potentiels.

Crédit : P. Chevillard

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